Как произвести обмен квартирами?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Обмен квартирами сопровождается сбором документов и долгим оформлением. Бывают случая, что люди месяцами продают или обменивают свои жилплощади.

Как произвести обмен квартирами?

Чаще всего это связано с тем, что:

  1. Гражданина не устраивает предложенная в обмен недвижимость.
  2. Обмен может быть неравноценным и необходима доплата, которой человек не располагает.
  3. Нехватка документации.
  4. Документация оформлены недолжным образом и не приняты госучреждениями.
  5. Выявлена подделка документов. Мошенничество в сфере недвижимости сейчас процветает. Люди часто попадают на «черных риэлторов».

Причины для обмена квартир

Обмен недвижимости обусловлен разными факторами:

  • Улучшение жилищных условий.
  • Переезд в другой город.
  • Человек хочет сменить район.
  • Гражданин решил обменять жилплощадь больших размеров на меньшую, для получения денежных средств.
  • Чтобы решить семейный конфликт.
  • Люди решили переехать из вторичного жилья в новостройку.
  • Переезд из сельской местности в городскую.
  • Размен многоквартирной недвижимости на несколько однокомнатных квартир.

Варианты обмена недвижимости

Законодательство установило ряд способов обмена жилплощади:

  1. Мена. Обмен квартир дну на другую.
  2. Договор купли-продажи. Граждан один объект недвижимости продает, а другой покупает.
  3. Трейд-ин. Смена вторичного жилья на новостройку.

Любая из этих сделок имеет порядок и особенности.

  • Человек станет собственником только после регистрации прав.
  • Неравноценные сделки подразумевают доплату.
  • Квартиры с обременениями меняются только с разрешения органов, которые эти запреты наложили.

Договор мены

Договор меты обязывает участников процесса обменивать одну жилплощадь на другую. Это соглашение очень похоже на договор купли-продажи. Обе стороны выступают в качестве продавца и покупателя.

Минусы:

  1. Сложно найти недвижимость, которая удовлетворит запросы обоих участников процесса.
  2. Подобный договор подразумевает долгий процесс. Обменивать жилье подобным образом можно не месяцами, а даже годами.
  3. Дополнительные затраты при неравноценном обмене.

Плюсы:

  • Улучшения условий проживания.
  • Дополнительные затраты могут стать и плюсом, в случае, если доплата значительна меньше, чем если бы это был договор купли-продажи.
  • Мета выгодный вариант соглашения, если в процессе участвуют близкие родственники.

Договор купли-продажи

Подобное соглашение состоит из двух моментов. Сначала владелец продает свою жилплощадь и сразу же покупает новую.

Эти процессы имеют свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности:

  1. Часто, чтобы избежать рисков, собственник жилья может потребовать часть денег вперед, что будет являться гарантией завершения сделки.
  2. При этом соглашении, участник одновременно занимается оформлением двух сделок, что влечет за собой дополнительные расходы.
  3. Фактор повышения цен очень влияет на процесс оформления, потому что он не может осуществиться за короткий отрезок времени. Цены на жилье могут резко подскочить, и гражданин рискует остаться в невыгодном положении, которое может потребовать не только доплату, но и пересмотр объекта с более худшими условиями проживания.
  4. Если квартиры равноценны, то процесс оформления быстрый.
  5. При оформлении купли-продажи, поиск клиентов расширен, нежели при заключении мены. Найти клиента на покупку легче, чем на обмен.

Сделка «trade-in»

Этот вид обмена жилья подразумевает оформление сразу двух независимых сделок.

Участники этого процесса:

  1. Риэлтор.
  2. Собственник.

Гражданин заключает договор с риэлторской организацией на продажу своей жилплощади на вторичном рынке и на приобретение новой.

  • Пока происходит процесс продажи собственности, ее владелец заключает договор на бронирование недвижимости в новостройке.
  • В этом соглашении сразу прописывается фиксированная стоимость жилья, несмотря на то, что принять ее клиент может через несколько месяцев. Все зависит от застройщиков и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Пока идет достройка объекта, сотрудник организации продает имеющееся жилье и сразу перечисляет вырученные денежные средства в уплату новостройки.
  • Подобная сделка может быть легко сорвана, если жилье владельца не найдет своего покупателя, или клиент не будет согласен на условия второй стороны. Предложат снизить цену, что не входит в планы продавца. Или застройщик по каким-то причинам заморозил строительство. Финансовые проблемы или нюансы в документации.
  • Фирме, которая будет заниматься этой двойной сделкой, придется заплатить существенные деньги.
  • Риэлтор может склонить клиента к снижению стоимости жилья, объясняя это не стабильной ситуацией на рынке и большого предложения. Насколько это достоверная информация, будет определить сложно. Возможно, агент просто желает обогатиться за счет клиента или побыстрее продать собственность за счет уступки по цене, что в любой случае не выгодно гражданину.
  • Но с агентом можно сэкономить время. Агентство по продаже недвижимости делает всю работы. Размещает объявления о продаже, ищет клиентов и встречается с потенциальными покупателями. Более того, сбор документов тоже входит в их компетенцию.
  • Даже если спустя время квартиры в новостройке существенно взлетят в цене, это не отразится на покупателе по этой сделке.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

Распоряжаться жилплощадью гражданин имеет право, только когда она находится в его собственности, а вот обменять может с разрешение наймодателя и членов семьи, кто прописан в этой квартире. Разрешение составляется в письменной форме.

Сделать это не получится, если:

  1. Наймодатель против, или против кто-то из зарегистрированных там граждан.
  2. Если жилье признано аварийным.
  3. Если с человеком расторгнут договор соцнайма.
  4. Недвижимость собираются носить или оно предназначено для других целей.
  5. Ели это коммунальное жилье.
  6. Недвижимость подлежит капитальному ремонту.
  7. Если в договоре найма есть пункт, запрещающий обмен.

Обмен с ипотекой

Обменять недвижимость, которая обременена ипотекой, возможно, но есть нюансы:

  • Нужно получить согласие кредитной организации. Некоторые фирмы требует полного или частичного погашения.
  • Если залог переходит на обменную недвижимость, но для этого банк должен оценить это жилье и убедиться, что сделка для него выгодна.
  • Подобный обмен может быть оформлен только через договор купли-продажи.

Междугородний обмен

Обмен квартирами может производиться только в одном регионе. Междугородний обмен невозможен.

Что выбрать — договор мены или купли-продажи?

Преимущества и недостатки дарения дома

Обмен и продажа — похожи между собой:

  1. Налог 13%. Если владение недвижимостью более 5 лет, то этот налог не взимается.
  2. Собственность в обязательном порядке проходит регистрацию и платит за это госпошлину.
  3. Требуется соглашение супругов, заверенное нотариусом.
  4. Соблюдение прав маленьких детей.
  5. У недвижимости нет обременений.
  6. Стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Отличия:

  • Продажа по договору соцнайма недопустима, а обмен возможен.
  • По рокам договор купли-продажи проходит быстрее.
  • Если расторгать договор обмена, то гражданин получается вою собственность обратно, а при заключении договора купли-продажи – получить деньги обратно проблематично.
  • Обмен подразумевает расчет недвижимостью, договор купли-продажи – деньгами.

Какой вариант выбрать уже зависит от ситуации.

Как оформить обмен квартир?

Для того, чтобы провести обмен, сначала нужно составить договор и подписать его. Лучше это сделать в нотариальной конторе, потому что это организация потом должна его заверить. Потом собираются все необходимые документы и справки и подаются в Росреестр.

При этом все госпошлины должны быть оплачены. В регистрации сделки может быть оказано в случае:

  1. Нет всей документации.
  2. Несоответствие документов реальным фактам.

Порядок действий

Оформление договора обмена поэтапно:

  • Составление договора.
  • Необходимо заверить этот документ в нотариальной конторе.
  • Регистрация в Росреестре.

Необходимые документы

  • Паспорта участников;
  • Свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
  • Технические паспорта квартир;
  • Справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
  • Согласие всех собственников.

Налогообложение

  • Госпошлина за регистрацию договора – 200 рублей.
  • Если квартира была в собственности менее 5 лет, то налог – 13% от стоимости жилья.
  • Услуги нотариуса, если сделка сопровождается. Госпошлина за выдачу новых свидетельств на право собственности.

Возможные риски при обмене квартир

  1. Подделка документов.
  2. Необходимо выяснить, нет ли у собственника наследников, которые позже могут претендовать на недвижимость.
  3. Если собственников несколько, то они должны фигурироваться в договоре, чтобы избежать в будущем судебных исков.
  4. Составлять договор нужно по законодательным нормам.
Примечание! При договоре обмена вероятность того, что потом последует проблемы с обмененной недвижимостью намного выше, чем у договора купли-продажи. Поэтому специалисты советуют, сначала продавать жилье, а потом покупать новое.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству


Ссылка на основную публикацию
Бесплатные консультации: Москва: +7 (499) 455-03-75 | СПб: +7 (812) 407-26-30 | Консультант:
Получить консультацию
Adblock
detector